Goedkoop zijn de woningen in België niet meer. En het panel van 18 vastgoedexperts dat De Tijd/Netto twee keer per jaar raadpleegt, ziet niet meteen een ommekeer. Met een rente die laag blijft, een stijgend economisch vertrouwen, meer koopkracht en een toenemend aantal gezinnen liggen de kaarten nog altijd goed. Maar vergeet de forse meerwaarden.
Twee keer per jaar voorspellen de vastgoedexperts de evolutie van de vastgoedprijzen in België. Voor 2018 verwachten ze opnieuw een lichte stijging van de woningprijzen. Voor huizen en villa’s bedraagt de toename 1,5 procent, voor appartementen 1,6 procent en bouwgronden zouden 1,9 procent duurder worden. Dat is een fractie minder dan de prijsstijgingen van vorig jaar. Toen werden volgens de notarissen zowel huizen als appartementen 2,5 procent duurder. Opvallend is dat de verwachte prijsstijgingen voor alle woningvastgoed vrij gelijklopend zijn in de drie regio’s.
1. Rente blijft troef
De tijd van de aanhoudende rentedalingen is voorbij, en die trendbreuk mag niet worden onderschat. Een daling van de rente met 1 procentpunt creëert immers een toename van de leencapaciteit én de woningprijzen met zowat 10 procent.
De experts gaan er wel nog altijd van uit dat de zeer lage rente dé motor blijft van de vastgoedmarkt in 2018. Als de rente goedkoop blijft, kan er relatief veel worden geleend. De meeste experts verwachten dit jaar een licht stijgende hypothecaire rente: tussen 2 à 3 procent. Een op de drie experts verwacht dat er dit jaar nog altijd onder 2 procent zal kunnen worden geleend.
Ook voor 2019 verwacht het panel geen dramatische stijging van de rente. Lenen onder 2 procent zal dan wellicht niet langer mogelijk zijn, maar de rente zal volgens het overgrote deel van het panel toch nog in de vork van 2 à 3 procent blijven.
Ook op iets langere termijn zijn de renteprognoses vrij optimistisch. Over 5 jaar verwacht het merendeel van de experts een hypothecaire rente tussen 3 à 4 procent. Slechts één expert gaat uit van een nóg hoger rentetarief.
2. Economie speelt hoofdrol
Volgens de jongste prognoses van de Nationale Bank zal de economie in 2018 even snel groeien als vorig jaar: +1,7 procent. Het is lang geleden dat de vastgoedmarkt het jaar nog onder zo’n gunstig economisch gesternte kon inzetten.
De voorbije vijf jaar groeide de economie met 1,2 procent per jaar. Voor de komende vijf jaar gaat de Nationale Bank uit van een stijging met 1,5 procent per jaar.
Zowel de nieuwbouwmarkt als de markt van de bestaande woningen doet het goed. Dat merken ook de bouwbedrijven, die hun orderboekjes zien aandikken. De bouwsector gaat uit van een volumegroei met 3 procent in 2018.
3. Renovatiemarkt staat onder druk
Kandidaat-kopers hebben steeds minder zin in woningen die zware renovaties vergen.
Over het hele land, maar vooral in Vlaanderen, worden almaar grotere appartementsgebouwen neergezet. Een fenomeen waar zelfs de kleine steden niet aan ontsnappen. Bij de huizen is het nieuwbouwaanbod veel beperkter. Vooral jonge mensen schaffen nog altijd graag een zwaar te renoveren huis aan. Voor hen is het vaak een volgende stap in hun ‘wooncarrière’.
De prijzen van instapklare woningen zullen volgens de experts in waarde blijven toenemen: respectievelijk +1,9 procent voor huizen en +1,9 procent voor appartementen. Voor zwaar te renoveren huizen (-0,1 procent) en dito appartementen (-0,4 procent) neemt de waarde níét langer toe. Kandidaat-kopers hebben steeds minder zin in woningen waarin zwaar moet worden gerenoveerd. Door de almaar strengere bouwnormen loopt de renovatiefactuur op en is ze ook steeds moeilijker vooraf in te schatten. ‘In het bijzonder investeerders die een ‘zeker’ huurrendement zoeken, kijken nu vaker naar instapklare woningen. Die investeerdersgroep wordt almaar belangrijker. Meer dan een op de vijf vastgoedtransacties gebeurt door kopers die niet van plan zijn om zelf hun intrek te nemen in de woning.
4. Vastgoed is nog altijd waardevast
Verwacht wordt dat de inflatie dit jaar daalt van 2,1 naar 1,7 procent. Een cijfer dat gelijke tred houdt met de verwachte stijging van de woningprijzen.
Ook de afgelopen tien jaar is de prijs van een gelijkaardige woning gewoon gestegen in lijn met de inflatie. ‘Er zijn geen redenen om aan te nemen dat dit op korte termijn zal veranderen, tenzij een plotse rentestijging neerwaartse druk zou zetten op de vastgoedprijzen’, meent Sven Damen (KU Leuven)
Precies die waardevastheid wordt gezien als een grote troef van vastgoed. Voor wie verhuurt, komt daar nog eens de vaste inkomstenstroom bij. Ook meerwaarde boeken kan nog altijd, al ligt dat in de nabije toekomst wel moeilijker.
5. Crashscenario is uitgesloten
Het vastgoed in België is vanzelfsprekend niet goedkoop meer, zo geven de experts toe. Maar een vastgoedcrash in 2018 verwachten ze niet. Het risico op een prijsdaling met 5 procent in 2018 schat het panel op 11 procent. Dat de prijzen met 10 procent zouden dalen, gelooft maar 3 procent van de specialisten.
De volgende vijf jaar zouden de jaarlijkse prijsstijgingen van 2018 worden doorgetrokken. De gemiddelde jaarlijkse stijging van de bouwgrond (+1,9 procent per vierkante meter) wordt iets hoger ingeschat dan die van appartementen (+1,6 procent) en van huizen (+1,5 procent).
Het Federaal Planbureau verwacht voor de komende vijf jaar een inflatie van 1,6 procent per jaar. Het ziet er dus naar uit dat woningvastgoed ook zijn waarde zal behouden. De kans dat de prijzen van woningvastgoed minstens gelijke tred houden met de inflatie schat het panel op 38 procent.
De enige uitzondering blijven de villa’s. De verwachte prijsstijging blijft daar beperkt tot 0,7 procent per jaar. ‘De sociaal-demografische tendensen zitten tegen voor grote villa’s. Mensen worden er te oud voor of willen niet langer instaan voor het onderhoud. Ook de vrijetijdsbeleving wordt anders ingevuld. Reizen en hobby’s winnen aan belang, én de trend naar kleiner en betaalbaar wonen zet zich voort.
6. Klassieke woning boven
De experts geloven het meest in de klassieke woning. Het huis en het appartement steken ver uit boven de andere types. Op een termijn van vijf jaar zien ze een klassiek huis nog als een betere belegging dan een appartement. Dat heeft te maken met het iets grotere potentieel op het vlak van meerwaarde. Maar het huurrendement van een appartement (3,3 procent) zien ze wel hoger uitkomen dan voor een huis (2,8 procent).
Rusthuisvastgoed komt als belegging op de derde plaats, gevolgd door een tweede verblijf aan de kust of in het buitenland en de assistentiewoning.
Wenst u een afspraak te maken?
Contacteer ons vrijblijvend voor meer informatie